Nebenkostenabrechnung oft falsch – So schützen sich Mieter

Vermieter verlangen bei der Nebenkostenabrechnung häufig deutlich zu viel. Wo die Fehler versteckt sind – und wie Sie sich wehren.

Diese Rechte haben Mieter in Deutschland

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  • Die Nebenkostenabrechnung für die Wohnung sollten Mieter gut prüfen
  • Nur selten vergessen Vermieter, ihren Mietern die Rechnung auszustellen – und wenn, dann können sich darin Fehler verstecken
  • Jede vierte Abrechnung ist fehlerhaft – Mieter sollten deshalb genau hinschauen
  • Wir zeigen, wo sich die Fehler in der Nebenkostenabrechnung verstecken

Denn sie muss spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugestellt sein – für das Jahr 2018 wird es also höchste Zeit.

Verbraucherschützer und Mieteranwälte warnen in Zeiten steil ansteigender Wohnkosten besonders eindringlich dazu, das Dokument einfach durchzuwinken und den geforderten Betrag ungeprüft zu bezahlen.

Nebenkosten: Vermieter verlangt zu viel

Einer Studie des spezialisierten Dienstleisters Mineko zufolge ist jede vierte Abrechnung fehlerhaft. Die Beträge sind erheblich: Im Schnitt haben die Vermieter über 200 Euro zu viel verlangt. Es lohnt also, genau hinzuschauen.

Die Versuchung, die Abrechnung einfach zu akzeptieren, ist andererseits verständlich. Es tauchen immer mehr Abrechnungspositionen auf. Vor einigen Jahrzehnten standen oft nur die Klassiker wie Wasser, Abwasser, Müll, Treppenhausreinigung und Heizen darauf. Inzwischen legen die Besitzer auch Kosten wie Grundsteuer, Sachversicherungen, Kontrolle von Rauchmeldern oder eine Trinkwasseranalyse auf die Mieter um.

Nebenkostenabrechnung: Viele Posten, alte Verträge – wann sich eine Prüfung lohnt

Gerade die größere Zahl an Einzelpositionen ist jedoch eine Fehlerquelle, auf die gerade Mieter mit Altverträgen achten sollten. „Wenn früher beispielsweise die Grundsteuer nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten gehörte, kann man sie heute nicht ohne Änderung des Vertrags dem Mieter in Rechnung stellen“, sagt Rechtsanwalt Björn Seelbach aus Frankfurt.

Es gilt nur, was beim Abschluss des Mietvertrags auch als Nebenkosten vereinbart war. Der Vermieter kann keine neuen Nebenkosten in die Abrechnung mogeln. „Es gelten die mietvertraglich vereinbarten Betriebskostenarten und Umlageschlüssel“, sagt Seelbach. Viele Vermieter versuchten jedoch, die Kostenarten, die sie Neumietern abverlangen, auch von den Altmietern zu kassieren.

Aus Vermietersicht ist das verständlich, denn es spart auch Arbeit. Schließlich müssen sie nicht so genau zwischen den einzelnen Verträgen unterscheiden. Und oft erledigt heute eine Software den Kleinkram für sie. Wenn die Mieterin klaglos zahlt – um so besser für die Besitzerin. Hier liegt eine besondere Falle.

„Früher haben Gerichte bei sieben Jahren klagloser Zahlung eine einvernehmliche Abänderung des Vertrags angenommen“, sagt Seelbach.

Sprich: Wer die Abrechnung akzeptiert, schafft Fakten, auf die die Vermieterin sich berufen kann. Heute legen die Gerichte glücklicherweise etwas höhere Maßstäbe an. Sie verlangen den Nachweis eines Einverständnisses in die Hinzufügung der Kostenarten. Das gibt den Vermietern mehr Gelegenheit, sich zu beklagen.

Im Zweifelsfall nur „unter Vorbehalt“ bezahlen

Wem in der aktuellen Abrechnung ein falscher Posten auffällt, kann das dem Vermieter mitteilen und einfach nicht zahlen. Schwieriger sind Rückforderungen aus der Vergangenheit. Die Vermieter berufen sich auf das Gesetz: Was nicht unter Vorbehalt gezahlt ist, kann eigentlich nicht zurückverlangt werden.

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Anwalt Seelbach rät dazu, seinem Vermieter niemals schriftlich zu bestätigen, es sei alles in Ordnung. Das erschwert eine Rückforderung erheblich. Umgekehrt ist es bei Zweifeln gut, in der Überweisung mitzuteilen, „unter Vorbehalt“ zu zahlen. Viele Gerichte seien jedoch auch ohne solche Vorsorge großzügig und geben dem Mieter als der schwächeren Partei Recht.

Seelbach hat kürzlich einer Seniorin aus Bonn geholfen, deren Mietvertrag aus dem Jahr 1953 stammt. Diese hatte sich ursprünglich nur darüber geärgert, dass die Müllkosten für mehrere Tonnen einer kieferorthopädischen Praxis im Haus auf ihrer Abrechnung auftauchten. Das war an sich schon unverschämt, denn die Kosten einer Gewerbeeinheit sind abzuziehen, statt sie auf die Wohnmieter umzulegen.

Beim Blick auf die Dokumente fiel Seelbach jedoch auf, dass in ihrem Mietvertrag nur Briketts, Treppenhauslicht, Müll und Wasser als Kosten vereinbart waren. In den aktuellen Abrechnungen machten Grundsteuer und andere neue Kostenarten jedoch die Hälfte der Summe aus. Die spart sie jetzt.

Warum auch eine Rückzahlung eine Mogelpackung sein kann

Doch damit endeten die Unregelmäßigkeiten in der Abrechnungen der alten Dame nicht. Denn 1953 war vereinbart, dass die Kosten „nach dem Verhältnis der Grundmieten“, also nach der Höhe der Mietzahlung umzulegen sei, nicht nach Quadratmetern. Da ihre Miete mit dem Altvertrag nur halb so hoch war wie die der anderen Bewohner, konnte sie ihre Zahlung weiter kürzen.

Heute zahlt sie daher nur noch ein Viertel dessen, was die Vermieterin eigentlich haben wollte. Für sie wurde die unnachgiebige Haltung bei den Mülltonnen am Ende teuer.

Eine andere große Quelle von Abrechnungsfehlern sind Zentralheizung und zentral bereitgestelltes Warmwasser. Wenn der Verbrauch nicht erfasst wird, dann wird es für die Mieter günstiger, weil die Vermieter nicht alles umlegen können. Wenn monatliche Abschlagszahlungen zu zahlen sind, dann gibt es zum Jahresende oft eine Rückzahlung.

Der Dienstleister Mineko warnt hier vor Blauäugigkeit: Viele Vermieter freuen sich über das Geld und stellen die Rechnung dahinter nicht in Frage. Doch gerade hier steht ihnen oft mehr zu, als draufsteht. Auch hier hilft es im Zweifelsfall, sich beraten zu lassen.

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